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    也谈青山 [复制链接]

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    发表于 2022-2-28 16:52 |只看该作者 |倒序浏览 |打印 | 分享:
    楼市杂谈 区域分析 武汉青山区
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    武汉美食

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    近年来,青山在得意上算是一个比较热的地方,热来自于分歧,来自于争论。青山就是一个分歧极大的地方。一方面,随着武钢的被收购,青山的GDP从武汉市前列变为倒数,人口老龄化严重,产业相对缺失,区域封闭,被视为投资黑洞。另一方面,随着青山滨江商务区的持续建设,区域内网红楼盘的持续营销,青山江滩、五号线的建成,使得青山的曝光度一直不算低,不少一人看,觉得青山的配套整个都还不错,比有些区域(伊拉克什么的都懂得)强很多,是个宜居的地方。作为一个混迹过武汉市各个片区的青山人,来谈谈现在的青山(多图)
    一、当我们讨论青山时,实际是在讨论什么?
           其实这个真的是青山区内和区外人,了解和不了解青山的人一直聊不到一个点的地方,原因就在于青山人口分布和发展的的极度不平衡。下面是一副官方青山区地图:


    XR68XAKPKURKN%((3VZ8IJ7.png




          大家会发现,青山区将近四分之三的区域都在三环以外,但其实这么多年来,绝大多数青山人实际上是生活在二三环之间,临江大道和友谊大道之间的区域。临近三环的工人村(现在绿地香树花城、青宜居等楼盘所在地)算是三环外一个人口较集中的区域。而远离三环的白玉山、石化、船厂、北湖等区域一是原来生活的人口就不算多,二是近十几年有很大比例迁移到三环内的红钢城、建二等区域。而随着东湖新城区域的开发,很多人意识里把武汉站、仁和路这些区域也算作广义的青山区,就形成了下图,即广义青山=临江大道、二环线、三环线、欢乐大道合围片区:


    Z`X}[VEDWG_T%TFAS2NUR.png




           考虑到房子供应量,对买房者而言,提到青山,可考虑此等式:青山=青山滨江商务区东片+青山滨江商务区西片+钢都花园片区+仁和路片区+工人村。如果纠结青山的纯正性,可缩减为:青山=青山滨江商务区东片+青山滨江商务区西片+钢都花园片区+工人村。
            青山的教育,现状是:小学主要是红花吉,即红钢城小学、钢花小学、吉林街小学,中学由于武钢实验是民办,且全市摇号,意义不大,主要是八中、任中和四十九初,高中省示范就是钢三和四十九中。个人认为,根据往年各种考试的情况(中高考,外校入学考试)青山的教育,小学还可以,这几个小学外校入学人数每年在武汉都能排的上号,高中不输其他城区,但是初中确实是个极大的短板。顺便一说,青山买房的一大优势,就是你很容易以一个不高的价格去买入一个可以居住的非老破小的、还不错小学的学区房,因为这三个小学对口了一半以上的青山新房次新房楼盘。然后这也是武钢没落了,二十年前,牛逼的都是武钢的中学、小学,什么红钢城吉林街真的都排不上号。。。
    二、青山滨江商务区西片      
           这个区域大家已经很熟悉了,就是和平大道,临江大道,建设四路,二环线的合围区域(注:和平大道以南紧挨着和平大道的楼盘一般也算作此区域)。区域开发较东片早,商业配套成熟,交通方便,最重要的离二环线近。是承接武昌外溢的主要区域。区域内新、次新楼盘主要是大华铂金一期二期三期、奥山世纪城、武汉江山、大华锦绣时代、中建开元公馆、融创临江府、八大家花园(还建房)等等。区域内优质小学为吉林街小学,优质中学为任家路中学。要从交通位置来看,中建开元公馆+大华锦绣时代我认为最不错。从江景位置来看,自然是大华铂金的三期,滨江天地+武汉江山最好,但武汉江山的配套和他这个价格。。。呵呵。学区来说,本区域楼盘如果不对口吉林街小学的,那会是较大的短板。按照目前的区域,大华铂金、奥山、江山是不对口的,中建、融创、大华锦绣、八大家花园等对口该小学。这个区域各项配套都还挺好的,如果选个性价比楼盘,那就是前年底推出的融创临江府,从户型、区位、学区、价格来说都算不错,但是现在看有两个问题,第一融创本身的问题,这个做房地产的人都懂,老孙能不能扛过去要观察。第二就是堤角过江通道的问题,目前确定是桥而不是隧道,那么会不会成为下一个复地悦城,这个确实值得考虑。大华锦绣时代也是热盘之一,位置很好,就在正地铁口,众圆对面。两大毛病,一是公摊大,二是中学对口较差,前期宣传任家路,但实际只对口钢城六中(当年武钢六中也是武钢三大名初之一,哈哈,现在不提)。
    三、 青山滨江商务区东片
            这个区域其实就是大红钢城片,是二十年前青山中心所在地,为建设五路、建设十路、临江大道、和平大道合围区域,这个区域开发较晚。 主要楼盘有招商一江璟城、大华锦绣前城、华侨城红坊等项目。当然还有一些地已经拆了等着拍。首先从区域来说,我个人认为,最大的短板是。。。两个,第一离二环远了点,第二开发晚了目前还没有成气候(这个好像随着时间的推移可以解决),最大的优势我觉得是教育,不仅是当前的,更是未来的,这个片区有个我认为是武汉市教育最牛逼的黄金十字路口,红钢二街和建设六路交叉口:

    InkedQQ图片20220228144259_LI.jpg



           1所在的区域是省示范青山区第一幼儿园主校区,目前对口招商一江璟成。2所在的位置是在建的武钢三中新校区,今年九月启用。3所在的位置是红钢城小学,4所在的位置是武钢三中临时校区(今年九月给红小使用,作为西校区,扩大校区)4所在的位置为一个九年制中小学,今年开建,24年启用,启用后红小西校区由4搬到5,中学有可能挂公立三中初中部(参考去年三中新校区封底提出的打造小初高一体化)。当然目前这边都对口青山初中矮子里拔高子的四十九初。

    QQ图片20220228145308.jpg




    QQ图片20220228145331.jpg



           片区内目前三个楼盘都对口红小,但往后看比较稳的是招商一江璟城,华侨城红坊后期不太会对口红小,锦绣前程今年的对口都是插队进来的,往后更不好说。然后三个楼盘的特色:招商:屌丝盘,价格便宜,但公摊不小,户型较差,容积率高。品质肉眼可见,可能算个有点,能接受就买,不接受就再看看,反正品质不算差,就是个刚需的品质。符合主流,前期的维权,品质问题都是幌子,阳台算了全面积想退费才是真实;褪钦娴囊话;瘸牵赫馊鲎忠怀,就是高大上的代表,哈哈。但是强调下,红坊项目只有十一街坊和七街坊地块是纯正的华侨城血统,而17街坊、18街坊地块,华侨城已经出让给电建地产操盘。大华:公摊小,容积率低,但价格确实高太多,同样是毛坯的情况下,单价比一路之隔的招商能高出20%。这个20%,为品质和公摊买单是否值得,那就见仁见智了。

    四、 钢都花园、工人村片。
           这两个楼盘不多放在一起说。钢都花园作为21世纪初,武钢万套工程建设的新房,现在看,品质还是比较良心的。个人觉得楼盘品质维护上比可以类比的 常青花园稍好。但是绝大多数楼栋没电梯也是硬伤。他所在的靠近二环的位置,以及生活配套氛围都没得说,但学区目前只有一小半对口钢花小学,多数对口一个比较一般的钢都小学。附近没什么新盘,个人觉得专为钢花小学买这里,有点划不来。
           工人村片虽然离红钢城只有不到两公里,但是房价却是打了个六折。原因也在于一开始说过的,青山人觉得出了三环(建十)就是乡里地方,青山人自己的认可度都不高,绿地香树花城也主要靠货币化拆迁安置去化的,周围社区面貌,配套,都比较一般,交通还凑合,但是和平大道出了三环也是破破烂烂,有点类似某伊拉克。如果买这里,我觉得不如买武汉伊拉克,毕竟那边接盘的人更多点。


    乱七八糟啰嗦了这些,算是维持下青山的热度吧! 本帖最后由 Jacky511 于 2022-02-28 17:46 编辑

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    发表于 2022-2-28 17:43 |只看该作者
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    发表于 2022-2-28 17:44 |只看该作者
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    发表于 2022-2-28 18:26 |只看该作者
    说得好,就是感觉青山非滨江地区衰落的厉害,我记得当年还有六中,十一中都是好学校现在全部没落还好现在青山虽然gdp不咋地但人均还是属于武汉前列,期待青山滨江引领青山崛起

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    发表于 2022-2-28 18:31 |只看该作者

    如果华侨城红坊那片能和四新一样引入大量企业总部,我觉得完全可以复制四新超越王家湾的故事。但如果光靠讲故事是不行的。很多购房者还是会被环线理论和武钢吓走。

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    发表于 2022-2-28 18:33 |只看该作者
    另外江山大华片以及即将出让的武粮库地块作为青山的价值高地应该会在将来补平教育,东兴洲小学规划已出,设计非常高大上,前期还有个青山外国语学校但现在好像没消息了,以及初中对口任家路

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    发表于 2022-2-28 18:50 |只看该作者

    大华三期对面准备新建一所小学,据说是区硬件*好的。

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    发表于 2022-2-28 18:57 |只看该作者
    回复 Jacky511 的帖子
    写得很细致啊,支持一个

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    发表于 2022-2-28 19:32 |只看该作者
    十二月的千本樱 发表于 2022-02-28 18:33

    另外江山大华片以及即将出让的武粮库地块作为青山的价值高地应该会在将来补平教育,东兴洲小学规划已出,设计非常高大上,前期还有个青山外国语学校但现在好像没消息了,以及初中对口任家路




    青山外国语黄了 因为双减政策 然后东兴州小学暂时搁置 拆迁困难

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    发表于 2022-2-28 19:32 |只看该作者
    yangmin927 发表于 2022-02-28 18:50

    大华三期对面准备新建一所小学,据说是区硬件*好的。




    搁置了 上周反馈的

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    发表于 2022-2-28 21:08 |只看该作者

    1.8w你是会买汉阳四新 还是青山 还是武汉伊拉克?

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    发表于 2022-2-28 21:13 |只看该作者
    回复 Jacky511 的帖子
    东兴洲小学那块地不是已经拆完了吗?怎么还拆迁困难呢?

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    发表于 2022-2-28 21:25 |只看该作者
    蕙心爱生活 发表于 2022-02-28 21:13

    回复 Jacky511 的帖子



    东兴洲小学那块地不是已经拆完了吗?怎么还拆迁困难呢?


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    发表于 2022-2-28 21:29 |只看该作者

    再过五到十年,青山都不如花山

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    楼市达人 手机党 奥山 光谷

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    发表于 2022-2-28 21:32 |只看该作者
    Jacky511 发表于 2022-02-28 21:25




    不可能黄的,时间问题
    -我们的生活味道自己做主,加糖或者加醋.

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    发表于 2022-2-28 21:35 |只看该作者
    知园江城子 发表于 2022-02-28 21:29

    再过五到十年,青山都不如花山




    那可能性不大 因为人家diss青山的环保问题 花山更严重 他在化工区下风口 半夜都是臭味 所以一个优点比不上青山 缺点比青山还大的地方 怎么可能超过?

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    发表于 2022-2-28 21:40 |只看该作者
    写的很不错!

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    发表于 2022-2-28 21:42 |只看该作者
    西片位置更好一些,但缺个亮点项目。东片有个华侨城,想象空间更大一些。

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    发表于 2022-2-28 21:44 |只看该作者
    青山区主要是没有产业,很难吸引年轻人。没有好的就业,大家就很难会去那里买房。总体上,青山区的房子多半是区内消化,再就是是承接部分武昌区的人口外溢。

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    发表于 2022-2-28 21:52 |只看该作者
    Jacky511 发表于 2022-02-28 21:25




    写的很中肯
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